Imóveis de locação na Flórida
O imóvel alugado para turistas ou para um inquilino anual, com a empresa proprietária, a contabilidade, as licenças e os impostos em ordem. A AVROS cuida da estrutura a partir de Kissimmee, a poucos quilômetros dos parques.
Imóvel de locação é um negócio
Porque o imóvel de locação é um negócio, e negócio nos EUA funciona melhor dentro de uma empresa: com conta bancária própria, contabilidade separada e responsabilidade organizada. A estrutura certa depende do perfil de cada investidor.
Imóveis com fins lucrativos podem ser excelentes investimentos nos EUA, com renda mensal em dólar, valorização e liquidez, e a região de Orlando é a vitrine desse sonho para o brasileiro. Segundo a SelectFlorida, a Flórida recebeu 1,3 milhão de visitantes brasileiros em 2025, 10,7% de todos os turistas internacionais do estado.Só que o imóvel alugado é uma atividade com cliente, contrato, licença, imposto e prestadores de serviço, e tratá-lo como se fosse a casa de veraneio da família é o caminho mais curto para multa e imposto a mais. A empresa proprietária separa o patrimônio do investidor da operação, concentra receitas e despesas numa conta só e dá base para a contabilidade que calcula o imposto certo.A escolha do tipo de empresa (LLC, corporation ou outra) muda a tributação nos EUA e no Brasil, por isso a AVROS define a estrutura antes da compra, e não depois da escritura.
Em resumo
Escolher e comprar
A escolha define a renda, e a compra define o custo. Três cuidados antes da proposta e dois durante a negociação evitam a maioria dos arrependimentos.
Ao escolher o imóvel
Na compra do imóvel
Semanal ou anual
A locação semanal, por temporada, rende mais por noite e dá mais trabalho. A anual rende menos e é mais previsível. As duas exigem procedimentos definidos de locação, cobrança, manutenção e limpeza.
Vacation rental na Flórida
Casa alugada inteira mais de três vezes por ano, por menos de 30 dias, precisa de licença estadual de vacation rental. E toda locação de até seis meses paga imposto estadual sobre vendas, mais o tributo turístico do condado.
É aqui que muito investidor brasileiro se complica sem perceber. O Florida Department of Business and Professional Regulation (DBPR) exige a licença de vacation rental de quem aluga a unidade inteira mais de três vezes num ano civil por períodos inferiores a 30 dias, ou de quem anuncia o imóvel ao público como local de locação regular, e anúncio no Airbnb conta.Em paralelo, o Florida Department of Revenue aplica o sales tax estadual de 6%, mais a sobretaxa local, a locações de seis meses ou menos, e os condados cobram por cima o tourist development tax. Quem aluga precisa se registrar para recolher, declarar e repassar esses tributos.Além do estado e do condado, a prefeitura ou o condado podem pedir licença local e inspeções próprias. A AVROS mantém essas licenças e registros em dia, como parte da contabilidade do imóvel.
Contabilidade de imóveis
A contabilidade do imóvel registra cada aluguel, cada despesa e a depreciação do bem, e é ela que define quanto imposto a empresa paga. É essencial para reduzir tributos dentro da lei.
LLC não paga imposto é um mito que custa caro a dono de imóvel: a renda do aluguel é tributada nos EUA, e a conta correta depende de despesas bem documentadas e da depreciação lançada como manda a regra. Para empresas proprietárias de imóveis com fins lucrativos, a contabilidade da AVROS inclui serviços adicionais:
Vender com FIRPTA
Quando um estrangeiro vende imóvel nos EUA, o comprador é obrigado a reter 15% do valor bruto da venda e repassar ao IRS. É o FIRPTA, e ele pode ser reduzido com planejamento.
O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) é a lei que garante ao governo americano o imposto sobre o ganho de capital do vendedor estrangeiro. Segundo o IRS, a retenção geral é de 15% sobre o valor realizado na venda, e não sobre o lucro, com exceções e percentuais menores em casos específicos de imóvel residencial comprado para moradia.Na prática, um brasileiro que vende por US$ 500 mil uma casa que comprou por US$ 450 mil pode ver US$ 75 mil retidos no fechamento, muito acima do imposto que de fato deve sobre o ganho de US$ 50 mil. Existem caminhos legais para minimizar essa retenção, como o pedido antecipado de withholding certificate ao IRS.Por isso a venda se planeja com meses de antecedência: é preciso saber determinar o preço de venda e minimizar a retenção obrigatória. A AVROS prepara a documentação e os números para que o investidor não empate caixa sem necessidade.
Sourcing e purchasing
Faz, para investidores que já são clientes de contabilidade e impostos. Os serviços de sourcing e purchasing resolvem reforma, mobília e fornecedores do imóvel à distância.
A maioria desses investidores mora fora dos EUA e confia à AVROS a parte operacional da reforma ou da montagem do imóvel.
Da escritura à venda
Com quatro frentes que cobrem a vida inteira do imóvel, da escritura à venda, a partir de um escritório físico em Kissimmee, na região dos imóveis de temporada.
Abrir a empresa que será proprietária do imóvel. Ver abrir empresa nos EUA.
Manter a contabilidade, essencial para minimizar tributos.
Cumprir as exigências locais: licenças e registros.
Ajudar a reduzir a carga tributária dentro da lei, nos EUA e no Brasil.
Do lado brasileiro, o imóvel também entra no imposto de renda do investidor e, conforme o patrimônio, na declaração ao Banco Central. A Dra. Claudia Vasconcelos, com registros no CRC-SP e na OAB-SP, supervisiona esse lado na AVROS. São mais de 40 anos de trabalho feito pelo próprio pessoal e explicado em português.
Perguntas frequentes
Empresa proprietária, licença do Airbnb, FIRPTA e declaração no Brasil: as respostas curtas estão aqui. O seu caso, a AVROS mostra na Consulta Inicial.
Falar com um especialistaNão é obrigatório, mas para imóvel de locação costuma ser o mais indicado. A empresa separa a operação do patrimônio pessoal, concentra receitas e despesas numa conta própria e organiza a contabilidade e os impostos. O tipo de empresa muda a tributação nos EUA e no Brasil, por isso a AVROS define a estrutura antes da compra, conforme o perfil de cada investidor.
Em regra, sim. Na Flórida, quem aluga a unidade inteira mais de três vezes por ano, por menos de 30 dias, ou anuncia o imóvel ao público para locação regular precisa da licença de vacation rental do DBPR. Também é preciso registro para recolher o sales tax estadual e o tributo turístico do condado, além de eventuais licenças locais.
Às vezes, e só em parte. Algumas plataformas recolhem determinados impostos estaduais ou do condado em nome do anfitrião, mas a cobertura varia por tributo e por local. O proprietário continua responsável por conferir o que foi recolhido, declarar o que faltou e manter os registros. A contabilidade da AVROS faz essa conferência mês a mês.
FIRPTA é a lei americana que obriga o comprador a reter parte do valor pago a um vendedor estrangeiro de imóvel. Segundo o IRS, a retenção geral é de 15% sobre o valor bruto da venda, com exceções para certos imóveis residenciais. O valor retido pode ser recuperado na declaração anual, e a retenção pode ser reduzida com planejamento prévio.
Com uma property management contratada e fiscalizada, contabilidade online e relatórios periódicos. A AVROS contrata e controla a administradora, acompanha o índice de ocupação, compara os custos com os padrões da região e agenda inspeções periódicas. O investidor acompanha tudo em português, sem precisar estar em Orlando.
Sim, para residentes fiscais no Brasil. O imóvel, ou a participação na empresa proprietária, entra na declaração de imposto de renda, e os rendimentos podem gerar tributação no Brasil conforme a estrutura escolhida. Se o total de ativos no exterior atingir US$ 1 milhão em 31 de dezembro, há também a declaração ao Banco Central (DCBE). A equipe da AVROS no Brasil cuida desse lado.
Consulta Inicial
Na Consulta Inicial, a AVROS mostra a estrutura, as licenças e a contabilidade que o seu caso pede.